L’acquisition d’un bien immobilier dans un régime quelconque peut être pénalisante. La SCI s’avère être utile lorsque vous souhaitez acquérir une maison à plusieurs. Elle présente plusieurs avantages et permet de pallier à un certain nombre de défauts. Néanmoins elle nécessite une gestion plus rigoureuse. Pourquoi acheter une maison en SCI ?
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SCI : définition et fiscalité
La société civile immobilière est une forme de société à objet civil. Elle exclut toute activité commerciale. Le but de la SCI est l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs bien immobilier. Sa création nécessite au moins la présence de deux associés.
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Sur le plan fiscal, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Dans cette forme d’imposition, la société n’est pas imposable. Seuls les associés sont directement imposés sur le revenu foncier. Toutefois les associés peuvent basculer sur le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) qui comporte également un certain nombre d’avantages. Le principal avantage est la déduction des frais et charges réelles (y compris l’amortissement) du bénéfice perçu. Cette option est irrévocable.
Les avantages de l’achat d’une maison en SCI
Le but de la SCI est de permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition d’un bien immobilier et de mutualiser les charges. Cependant la réduction des frais d’acquisition n’est pas le seul avantage que la SCI a à offrir.
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L’avantage principal de l’acquisition d’une maison en SCI est la protection du patrimoine des associés. En cas de difficultés ou de faillite les créanciers doivent d’abord intenter une action contre la société.
C’est seulement en cas d’échec que la responsabilité des associés est engagée. Aussi, la responsabilité des associés est indéfinie et non solidaire. C’est à dire que chaque associé est responsable des dettes de la société en fonction de sa part dans le capital.
La SCI permet également la réduction des droits de succession et la facilitation de la transmission du patrimoine. Les héritiers peuvent entrer en possession de la maison sans que leurs parts soient divisées. De plus l’acquisition d’une maison en SCI permet aux parents de transmettre le bien tout en conservant sa gestion.
Sur le plan fiscal, l’achat d’une maison en SCI confère une flexibilité dans le choix du régime d’imposition. En effet, une maison acquise en SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Sur le plan financier, la SCI permet l’augmentation de vos moyens financiers. Compte tenu du nombre plus ou moins élevé d’associés, la capacité d’emprunt bancaire est augmentée. L’acquisition d’un bien en SCI permet également d’éviter les problèmes liés au régime d’indivision.
Comment financer l’achat d’une maison en SCI?
Acheter une maison en SCI s’avère être très avantageuse. Lors de l’acquisition d’une maison en SCI les associés ont la possibilité d’opter pour différents modes de financement. Il s’agit des apports en capital, en compte courant ou de l’emprunt.
L’achat d’une maison en SCI s’avère être plus avantageuse que sous un autre régime. Elle permet de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges. Aussi, le patrimoine des associés est protégé et la transmission des parts se fait facilement.
Les inconvénients de l’achat d’une maison en SCI
Malgré les avantages indéniables d’acheter une maison en SCI, cette option présente aussi quelques inconvénients qu’il faut bien prendre en compte.
Effectivement, l’un des désavantages de l’achat d’une maison en SCI réside dans la complexité administrative que cela peut engendrer. Il faut être rigoureux dans la tenue des comptabilités et le respect des formalités légales pour éviter tout risque de redressement fiscal ou social.
Il faut bien noter que l’achat d’une maison en SCI peut demander un investissement initial important avec notamment les frais liés à sa création et à son fonctionnement. Il faudra ainsi être prêt à assumer ces dépenses supplémentaires qui peuvent parfois peser sur le budget familial.
Si les associés souhaitent vendre leur part sociale dans la société immobilière, ils doivent se plier aux règles prévues au sein des statuts de la SCI. Ces dernières peuvent inclure une clause d’agrément qui exigera leur accord préalable pour toute cession ou transmission de parts sociales. Cela peut potentiellement limiter la capacité à réaliser certains projets immobiliers.
Malgré quelques inconvénients mineurs qui sont inhérents à ce type d’investissement immobilier, tel que l’aspect administratif fastidieux ou encore le coût non négligeable qu’il implique lorsqu’on veut acheter une maison en SCI, cela ne doit pas dissuader les acquéreurs potentiels, car cet achat reste toujours très avantageux sur bien des points comparativement aux autres régimes.
Comment créer une SCI pour l’achat d’une maison ?
En dépit des quelques inconvénients liés à l’achat d’une maison en SCI, cette solution présente de nombreux avantages. Mais comment créer une SCI pour l’achat d’une maison ?
La création d’une SCI est relativement simple et peu coûteuse. Il vous faudra toutefois suivre certaines étapes.
La première chose à faire est de choisir le nom de votre société immobilière ainsi que son siège social qui correspond généralement au domicile du gérant. Vous devez rédiger les statuts de la SCI qui doivent préciser notamment les règles relatives aux prises de décisions lors des assemblées générales ou encore les modalités concernant la cession des parts sociales.
Il est fortement recommandé aussi de prévoir dans ces statuts un objet social adapté à vos projets immobiliers afin qu’il soit clairement établi que la société a comme but unique l’acquisition et la gestion des biens immobiliers.
Une fois que les statuts ont été rédigés, il faut procéder à leur enregistrement auprès du greffe du tribunal compétent. Cette formalité doit être effectuée dans un délai maximum d’un mois après leur signature par tous les associés.
Parallèlement, vous devez immatriculer votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le dossier doit contenir plusieurs pièces justificatives telles qu’un formulaire M0 rempli, une copie conforme à l’original des statuts signée par tous les associés ainsi que toutes autres pièces nécessaires selon le type et la nature des activités envisagées.
Une fois immatriculée et enregistrée, la SCI doit ouvrir un compte bancaire au nom de la société pour y déposer les apports des associés ainsi que les revenus générés par les biens immobiliers.
Créer une SCI pour l’achat d’une maison n’est pas très compliqué mais demande toutefois une certaine rigueur administrative. Si vous hésitez encore à franchir le pas, il peut être judicieux de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit afin de choisir la solution qui convient le mieux à vos projets immobiliers.
