La Société immobilière (SCI) connait de plus en plus de succès dans le secteur des entreprises en France. En réalité, sa flexibilité de gestion ainsi que ses nombreux atouts fiscaux et sociaux sont autant d’arguments qui tournent en faveur de cette forme d’entreprise.
La constitution d’une SCI apparaît d’abord comme une solution particulièrement intéressante, au régime de l’indivision. Cette structure juridique s’avère aussi très avantageuse, car elle permet de transmettre plus aisément son patrimoine à sa descendance. Découvrez les étapes à suivre pour créer une SCI familiale.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Constituée au minimum de deux partenaires, la SCI familiale est un genre de SCI dont la spécificité réside dans le fait que les collaborateurs partagent des liens de parenté ou d’alliance. Cette forme d’entreprise civile a ainsi pour principal objectif d’améliorer la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par les membres d’une seule et même famille.
Il convient de connaitre les légères différences avec les autres structures juridiques avant de créer une sci familiale :
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- Un objet social obligatoirement tourné vers une activité civile
- Un régime d’imposition à l’impôt sur le revenu par défaut
- Un outil de gestion et de transmission du patrimoine dans la famille
A propos des étapes pour créer une SCI familiale
La création d’entreprise en ligne de type SCI familiale est soumise aux mêmes modalités de constitution qu’une SCI classique. La démarche comporte de nombreuses étapes qu’il faut suivre à la lettre pour éviter les erreurs susceptibles de compromettre la validité de la demande adressée au greffe du Tribunal de commerce.
- Effectuer et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale ;
- Faire rédiger les statuts de la SCI familiale ;
- Publier un avis de constitution de la SCI familiale dans un journal d’annonce légale ;
- Constituer et déposer une requête d’enregistrement au sein du greffe.
La plupart des étapes font partie des démarches de création communes à toutes les sociétés.
Réaliser des apports à la SCI familiale
Les partenaires doivent nécessairement effectuer des apports du capital de la SCI. Cette procédure permet à l’entreprise d’avoir un patrimoine qui lui est spécifique. Dès lors, les apports des collaborateurs sont transférés vers le patrimoine de la SCI, qui en détiendra la propriété. Chacun reçoit en contrepartie des parts sociales.
Les partenaires peuvent réaliser de manière alternative :
Des apports en numéraire : sommes d’argent qui doivent être versées sur un compte bancaire ouvert au nom de l’entreprise, au niveau de la Caisse des dépôts et consignation ou d’un notaire. Ensuite, il sera vous délivré un certificat de dépôt des fonds à garder avec soin en vue des démarches d’enregistrement de la société immobilière.
Des apports en nature : apports de biens immobiliers ou encore de meubles, matériels ou immatériels. En vue de comptabiliser leur valeur dans le capital social, les collaborateurs sont tenus de faire évaluer les apports et d’inscrire la valeur correspondante dans une clause spécifique des statuts.
Établir les statuts de la société immobilière familiale
Les associés de la société ont la liberté d’adapter le contenu des statuts de la SCI aux objectifs fixés. Cette étape est déterminante, puisque la rédaction des conditions statutaires peut avoir une grande influence sur la vie sociale de la société. Rappelons que les statuts de la SCI doivent comporter certaines mentions obligatoires à savoir :
La dénomination sociale : elle est librement choisie, même s’il convient de s’assurer au préalable que le nom n’est pas déjà adopté par une autre entreprise du même domaine d’activité, sous peine de vous exposer à une action de contrefaçon.
L’objet social de la SCI : il doit obligatoirement être civil, sauf pour la SCI de location et la société civile de construction-vente (SCCV) pouvant comporter un caractère à titre commercial. À condition bien sûr d’abandonner le régime de l’impôt sur le rendement (IR) pour choisir l’impôt sur les sociétés (IS).
Adresse du siège social : domiciliation à l’adresse d’un des biens étant sous la propriété de la SCI familiale ou tout autre endroit sélectionné par les collaborateurs.
Identité des associés
Valeur des apports au capital réalisés : en cas d’apports en nature, les statuts doivent inclure l’évaluation des biens apportés.
Montant du capital social ou, dans le cas échéant, plancher et seuil du capital variable.
Identité du ou des responsables gérants : le gérant de la société civile immobilière peut indifféremment être une personne physique ou bien morale, partenaire ou non de l’entreprise, de nationalité française ou étrangère. Les collaborateurs qui possèdent plus de la moitié des parts de la société ont la responsabilité de nommer le gérant de la SCI (sauf dispositions statuaires contraires).
Il est courant que les statuts contiennent des stipulations supplémentaires, en lien avec le quorum et les normes de votre en assemblée générale. Sans oublier les modalités de cession de parts sociales de la SCI.
Publier une annonce de création de SCI familiale dans un journal d’annonces légales
La publication d’un avis de création dans un JAL doit se faire dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Cette procédure permet d’informer les tiers de la constitution de la SCI familiale. L’avis de création de la SCI doit contenir un certain nombre d’informations :
- Nature des statuts : acte sous seing privé ou authentique
- La date des statuts
- La dénomination sociale
- Le statut particulier de la société civile (SCI)
- L’adresse du siège social de la SCI
- La valeur du capital social, ou s’il est question d’un capital variable, montant plancher
- L’objet social
- La durée de vie de l’entreprise
- L’Identité et les coordonnées du dirigeant
- Le cas échéant, conditions de cession des parts sociales de la société
- L’identité du signataire de l’annonce
- Le greffe d’immatriculation
Après cette étape, il sera délivré à la société une attestation de parution dans un journal d’annonces légales à la suite de la publication de votre annonce. Ce document fait partie des pièces justificatives à fournir au greffe pour enregistrer l’entreprise au RCS.
Immatriculer la société immobilière
L’enregistrement de votre entreprise est l’étape finale de sa constitution grâce à laquelle elle se verra attribuer la personnalité juridique. Afin de bien mener à bien cette formalité, il est essentiel de constituer un dossier de demande d’immatriculation à déposer au niveau du greffe du Tribunal de commerce. Le dossier de demande d’enregistrement de la SCI devra être constitué d’un certain nombre de pièces justificatives à savoir :
- Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une entreprise civile (Cerfa n°132958*01) rempli correctement.
- Une copie originale des statuts datée et émargée par tous les actionnaires de la société.
- Une copie de l’acte de nomination du dirigeant dans le cas où il ne serait pas nommé via les statuts.
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et émargée par le représentant légal de la SCI familiale.
- Un justificatif de jouissance des locaux qui tiennent lieu de siège social à l’entreprise.
- Une attestation de parution d’annonce de création de SCI familiale dans un JAL.
- Un certificat de dépôt des fonds
- Un justificatif d’identité du dirigeant ou gérant.
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation du dirigeant datées et signées.
Tout document qui atteste l’existence d’une personne morale quand elle est partenaire ou gérante de l’entreprise sera aussi utile.
Il sera aussi nécessaire de faire un exemplaire des statuts en vigueur traduits dans la langue française certifié. Si le dirigeant est une personne morale non enregistrée dans un Etat membre de l’Union européenne.
Les avantages de la SCI familiale
La création d’une société civile immobilière familiale offre de nombreux avantages.
La bonne gestion du bien par un responsable
Le premier atout de la SCI familiale est la gestion de l’intégralité du patrimoine par un ou plusieurs responsables choisis dans les statuts constitutifs de l’entreprise. Cela constitue un avantage de poids pour les collaborateurs. Dès lors, ils n’auront plus à s’occuper de la gestion de leur (s) bien (s), ce qui leur fait gagner un temps non-négligeable.
Les associés choisissent eux-mêmes la ou les personnes de leur choix qu’ils jugeront digne de confiance pour gérer les biens et prendre les décisions nécessaires. Enfin, la gestion du bien par un individu étranger et neutre permet d’éviter de potentielles querelles entre les membres de la famille à propos de la gestion du patrimoine.
La conservation du patrimoine et la succession
Dans le contexte particulier de la succession, cette forme juridique permet à la famille concernée d’éviter le déclin de leur patrimoine. Elle permet aussi d’éviter que celui-ci ne soit partagé entre les collaborateurs. Avec la constitution de la SCI familiale, le patrimoine demeure entier au sein de cette entreprise et il est géré de façon uniforme par le responsable désigné. Il s’agit d’un un atout majeur qui permet de conserver, en cas de succession, l’ensemble du patrimoine hérité.
Fiscalité et imposition
Comme mentionné précédemment, la SCI se compose de membres d’une seule et même famille. En d’autres termes, les collaborateurs partagent le même sang. La SCI de famille fait donc l’objet d’une fiscalité intéressante pour les partenaires.
Parmi les atouts fiscaux que présente la SCI, on peut citer les profits qui sont imposés à l’impôt sur le rendement ou à l’impôt sur les entreprises. Mais en principe, la SCI familiale n’est pas imposée à l’IS, mais plutôt à l’IR.
