Une copropriété sans fiduciaire : est-ce possible ? Les copropriétaires considèrent parfois cette hypothèse et nous consultent, en tant qu’experts en copropriété, sur ce sujet.
Avant d’abandonner le couperet du droit, qui exclut le régime d’une copropriété sans fiduciaire, il est sage de se demander pourquoi les copropriétaires souhaitent se libérer de la présence d’un fiduciaire.
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Ils sont mécontents de la gestion de la copropriété ? Souhaitent-ils limiter les coûts et réduire le montant des dépenses en copropriété ? A-t-on des relations contradictoires avec le fiduciaire actuel ?
Selon les réponses à ces questions, il sera possible de guider le choix des copropriétaires, de leur recommander un changement de fiduciaire, la nomination d’un syndic non professionnel, également connu sous le nom de « fiduciaire bénévole », etc.
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Car, peu importe la taille de la copropriété, elle ne peut pas se passer d’un fiduciaire.
Sans fiduciaire, la copropriété, plus précisément l’union des copropriétaires, n’est plus représenté, personne n’est habilité, par exemple, à appeler des frais de copropriété, à payer les fournisseurs, le salaire du gardien, etc.
C’ est pourquoi la loi exige que chaque condominium ait un fiduciaire.
C’ est aussi pourquoi, lorsqu’un condominium est « sans fiduciaire », la loi propose plusieurs options pour régulariser la situation.
Plan de l'article
Pas de copropriété sans fiduciaire
Sauf si vous quittez la copropriété, il n’est pas possible de vous passer d’un fiduciaire.
Par exemple, la copropriété horizontale, comme la copropriété verticale, doit tous deux avoir un fiduciaire de copropriété qui les gère.
D’ autre part, les copropriétaires ne sont pas obligés de se tourner vers un fiduciaire professionnel.
La grande majorité des condominiums sont administrés par un fiduciaire professionnel. Mais c’est une pratique, une habitude, et en aucun cas une obligation.
Les syndicats de condominiums peuvent opter pour un fiduciaire professionnel, un fiduciaire « bénévole » ou un fiduciaire coopératif.
Le syndic professionnel
Le syndic de copropriété professionnelle peut être une personne physique ou morale qui est, une personne physique ou une société.
Lorsque le syndic est une personne morale, le condominium se voit attribuer un gestionnaire de condominiums qui sera l’interlocuteur du conseil syndical, les copropriétaires.
Le syndic professionnel est soumis à des exigences particulières : il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés, il doit être titulaire de la carte professionnelle marquée « fiduciaire de copropriété ».
Comme le fiduciaire bénévole, il est nommé par l’assemblée générale des condominiums, qui fixe également sa rémunération.
Le syndic non professionnel, appelé syndic « bénévole »
Les copropriétaires ne peuvent pas considérer la copropriété sans un syndic, mais décider de désigner l’un d’eux comme fiduciaire. Il s’agit d’un syndic« bénévole » parce que le copropriétaire qui remplit cette fonction ne reçoit pas de rémunération en contrepartie.
En revanche, le syndic non professionnel peut simplement se faire rembourser les frais engagés pour administrer la copropriété, comme l’achat d’un logiciel de gestion de condominiums, par exemple.
Cette fonction implique le contrôle du travail de la copropriété, par exemple une formation sur les règles régissant la convocation de l’assemblée générale de la copropriété.
Comme le syndic professionnel, le syndic « bénévole » doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires.
Il appelle les frais de copropriété avec les copropriétaires.
L’ Union coopérative
Plus qu’être « sans syndic », la copropriété peut être gérée par son conseil syndical, dont le président agit à titre de syndic de la copropriété.
Cette méthode de gestion est évidemment spécialement adaptée aux condominiums avec peu de lots. Il permet de combiner les compétences des copropriétaires : technique, juridique, comptable pour optimiser la gestion.
Ainsi, par exemple, les membres du conseil syndical qui auront un appétit pour le travail du bâtiment seront entièrement nommés pour suivre les travaux de la copropriété.
Recours lorsque la copropriété est sans syndic
Dans plusieurs cas, un condominium peut se trouver dépourvu d’un syndic.
Parfois, le mandat du syndic n’a pas été renouvelé en temps voulu. C’est le cas, par exemple, lorsque le syndic oublie de convoquer la réunion avant la fin de son mandat.
C’ est aussi ce qui arrive lorsque les copropriétaires ont décidé de révoquer le syndic.
Il convient de rappeler que la réforme de la copropriété par la loi ELAN a également affecté le contrat de syndic et les conditions dans lesquelles sa mission s’achève.
Le condominium est sans syndic dans les cas où, insatisfait du premier syndic, nommé par le promoteur, les acheteurs refusent de le réélire.
Dans ces hypothèses, qui ne sont pas simplement théoriques, la copropriété est sans syndic.
Et puisque la propriété en copropriété ne peut pas, en tout état de cause, rester dans cette situation, la loi prévoit plusieurs façons de régulariser la situation.
Un copropriétaire peut faire nommer un administrateur temporaire par voie judiciaire ou prendre l’initiative de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en faisant figurer à l’ordre du jour la désignation du syndic (professionnel ou non).
Il est évidemment moins coûteux de convoquer l’assemblée générale vous-même, mais il faut quand même avoir les coordonnées de tous les copropriétaires pour les convoquer à l’AGG et les informer ensuite de la copropriété AG PV.
L’obligation d’avoir recours à un syndic de copropriété
Avoir recours à un syndic de copropriété est obligatoire dès lors que l’habitation est séparée en deux habitations bien distinctes. Vous pouvez choisir pour votre immeuble, un syndic bénévole ou professionnel. Choisir un syndic professionnel est beaucoup plus sûr que de choisir un syndic bénévole puisque les personnes en charge de votre immeuble seront payées. Lorsque l’on confie la gestion de son immeuble à un syndic, que ce soit pour l’entretien des locaux, pour la gestion financière et administrative ou encore veiller au bon respect du règlement par les locataires, il est plus judicieux de faire appel à des professionnels.
Pour trouver votre Syndic copro à Lyon, vous pouvez faire appel à une agence spécialisée. Le mieux étant de vous renseigner sur Internet et de prendre des rendez-vous avec des agences. Ainsi, vous pourrez connaître et comparer les devis en fonction de la taille de votre immeuble et de l’espace extérieur à entretenir. Faire appel à un syndic professionnel c’est aussi s’assurer que les propriétaires de l’immeuble n’auront pas à gérer toutes les tâches qui incombent à la bonne gestion d’un immeuble. Cela peut soulager les propriétaires.
