L’estimation des murs commerciaux est un processus complexe qui nécessite une grande expertise.
Pour les professionnels de l’immobilier commercial, l’enjeu est de déterminer la valeur d’un mur commercial en prenant en compte de nombreux critères.
Dans cet article, nous allons nous intéresser à la complexité de l’estimation des murs commerciaux en nous appuyant sur l’expertise de Dan Bokobza, fondateur de l’agence Flagship, l’une des agences immobilières les plus reconnues en ile de France dans le domaine de l’immobilier commercial.
Plan de l'article
1. L’estimation des murs commerciaux
Le premier critère à prendre en compte dans l’estimation des murs commerciaux est de savoir si les murs sont libres ou occupés par un locataire.
Cette information est essentielle pour déterminer la valeur du bien, car un bien loué peut être plus ou moins intéressant selon les conditions du bail.
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En effet, un bail commercial avec un locataire solide peut être un atout pour l’acquéreur potentiel, car il garantit des revenus réguliers. À l’inverse, un bail avec un locataire fragile ou avec des conditions défavorables peut faire baisser la valeur du bien.
2. L’emplacement du bien
Le deuxième critère important est l’emplacement du bien. L’emplacement est un facteur clé dans l’estimation de la valeur des murs commerciaux. Dan Bokobza souligne que l’emplacement « numéro 1 », c’est-à-dire les emplacements les plus prestigieux, sont les plus recherchés et les plus chers.
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En effet, la proximité des transports en commun, des zones résidentielles ou des centres d’affaires peut jouer un rôle important dans l’estimation de la valeur.
Cependant, l’emplacement peut également avoir des inconvénients, notamment dans le cas des rues peu commerçantes qui peuvent faire baisser la valeur du bien.
De plus, il est important de prendre en compte l’environnement économique du quartier, l’activité des commerces environnants, les projets de développement urbain, les taux d’occupation des autres locaux commerciaux, etc.
3. L’activité commerciale
Le troisième critère à prendre en compte est l’activité qui est possible dans dans les locaux, pour cela ils faut consulter le règlement de copropriété de l’immeuble concerné .
Certains types d’activités commerciales, comme la restauration, peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des murs commerciaux. Les locaux destinés à la restauration sont souvent plus chers en raison des coûts supplémentaires liés à l’installation d’une cuisine et à la nécessité de respecter les normes sanitaires. De plus, l’activité exercée dans les locaux peut avoir une incidence sur les flux de clientèle, ce qui peut influencer la valeur du bien.
En effet, les activités commerciales qui génèrent des flux de clientèle importants, comme les grandes surfaces, les boutiques de vêtements ou les magasins de décoration, peuvent être plus attractives pour les acheteurs potentiels et donc se négocier à un prix plus élevé. À l’inverse, les locaux commerciaux occupés par des activités moins attractives peuvent voir leur valeur baisser.
4. Le linéaire de la façade du magasin
Le quatrième critère est le linéaire de la façade du magasin. En effet, la taille de la façade peut avoir un impact sur l’attractivité du bien. des murs commerciaux avec une grande façade peuvent attirer plus de clients potentiels car ils seront bien plus facile à louer en cas de relocation.
