Un propriétaire mettant en location un logement meublé, en tant que particulier est estimé par le fisc comme loueur en meublé. En fonction du montant des recettes locatives perçu, le loueur en meublé relève du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP ou du statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un LMNP ?
Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel autorise un investisseur à acheter un bien immobilier neuf ou ancien dans le but de le mettre en location meublé à un tiers. Le logement doit être équipé de manière rudimentaire, c’est-à-dire avec des meubles, des accessoires de cuisine et une literie afin que le locataire puisse en disposer sur-le-champ sans avoir à meubler le logement.
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Ce bien peut être assimilé à une résidence de services comme les résidences pour séniors, les résidences pour étudiants ou encore les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD. Dans ce cas, l’investisseur confiera la gestion locative de son bien immobilier à un gestionnaire spécialisé. Le gestionnaire en question et l’acheteur procéderont à la signature d’un bail commercial pour un délai compris entre 9 et 12 ans. Quand le bail sera terminé, l’investisseur pourra recevoir le nouveau bail commercial que le gestionnaire lui transmet.
Location Meublé Non Professionnel : les objectifs
La location Meublé Non Professionnel concerne les particuliers qui souhaitent varier leur patrimoine tout en bénéficiant des revenus sous forme de loyers. L’objectif varie d’un individu à l’autre. En effet, certains préfèrent anticiper leur retraite tandis que d’autres souhaitent élargir leur patrimoine. L’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien meublé permet de profiter d’une fiscalité intéressante. Cet investissement immobilier suscite davantage d’épargnants qui ne désirent pas s’occuper de locataire et léguer entièrement la gestion de leur bien. Effectivement, la gestion d’un bien immobilier étant très long, ce placement permet de ne pas écoper des inconvénients de la gestion immobilière en direct. Les rendements en LMNP demeurent attrayants jusqu’à 5% de rendement annuel tandis que les contrats d’assurance vie ne rétribuent plus raisonnablement les épargnants.
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Location Meublé Non Professionnel : qui sont concernés ?
Chaque contribuable peut être impliqué dans le cas où les recettes annuelles brutes de la location ne dépassent pas 23 000 € TTC et ne sont pas plus élevées que les revenus du foyer fiscal. Ce placement immobilier peut ainsi s’adapter à tous les investisseurs désirant constituer leur patrimoine et perfectionner leur fiscalité.
Il y a certaines conditions pour devenir LMNP, notamment le fait d’être un particulier et pas un investisseur immobilier. Autrement dit, vous ne devez pas pratiquer l’activité de location immobilière en tant que professionnel et être inscrit au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés. Toutefois, vous devez procéder à la déclaration de votre activité auprès du CFE ou Centre de Formalité des Entreprises ou du Tribunal de commerce du lieu où le logement est localisé et cela dans un délai de 15 jours qui suivent le début de la location. Cette déclaration doit être réalisée par le biais du formulaire P0i (Cerfa 11921) que vous devez adresser au greffe du Tribunal ou au CFE dans le but de recevoir un numéro de SIRET.
Les biens admissibles au statut LMNP
Les biens immobiliers admissibles au statut LMNP sont notamment la résidence de tourisme qui est de manière générale composée de différentes chambres ou appartements, voué à l’accueil des vacanciers au cours de l’année ou de manière saisonnière. Des services peuvent être assimilés, tels que les infrastructures sportives ou encore des services de restauration. La France étant parmi les destinations touristiques les plus prisées, ce type de résidence dispose donc d’un fort potentiel.
Il est cependant nécessaire de procéder à une étude en fonction des zones d’activité économique. Les possibilités de progression du secteur touristique ainsi que son impact dans la vie économique du pays garantissent la stabilité de ce marché. En outre, en réalisant un investissement dans une résidence dont la gestion est assurée par un gestionnaire vous permet de vous rendre dans l’ensemble des établissements administrés par le gestionnaire avec des tarifs préférentiels en tant que propriétaire.
Parmi les résidences admissibles au statut LMNP, il y a la résidence d’affaires. Ces résidences, le plus souvent localisées à proximité des zones d’activités, sont proposées au personnel d’affaires en déplacement. La demande est plus conséquente dans les grandes villes.
Il y a aussi les résidences étudiantes destinées de manière exclusive aux étudiants qui recherchent un logement muni d’équipements spécifiques, comme la restauration, les infrastructures sportives, la proximité avec les écoles et les transports. La plupart du temps, les résidences étudiantes sont composées de logements de type T1 ou T2 et sont localisées à proximité des zones d’enseignement.
Il y a également la résidence sénior non médicalisée. Ces infrastructures permettent de rendre le quotidien des personnes retraitées plus facile. Les logements adéquats sont proposés aux résidents ainsi que des services d’aide, notamment le personnel de ménage ou encore la restauration. Ces résidences sont situées au cœur des villes puisqu’elles permettent aux personnes âgées de garder la proximité avec leurs commerces et services. En tenant compte du vieillissement de la population et de l’allongement de l’espérance de vie, le marché de la résidence sénior a un grand potentiel.
Il y a aussi les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes qui offrent des services médicalisés et une assistance au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Un personnel de santé est présent afin d’assister les résidents dans leur fin de vie. Ce type de résidence est, de manière générale, localisé en périphérie des villes. Il s’agit d’un investissement différent avec un bénéfice plus élevé que les autres catégories de résidences. En réalité, c’est un placement rassurant. Toutefois, le prix au mètre carré n’est pas à opposer à celui d’un bien immobilier classique. Le secteur de l’EHPAD est un marché à fort potentiel. Effectivement, le nombre de personnes âgées peut accroître à plus de 25% dans les 10 prochaines années. Cela résulte du vieillissement de la population ainsi qu’à la progression des techniques médicales visant à allonger l’espérance de vie.
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP ou Location Meublé Non Professionnel présente une multitude d’avantages, notamment des prix d’achat faibles. Par ailleurs, l’acheteur n’est pas encombré par la gestion locative, car, en effet, le bien immobilier est totalement administré par le gestionnaire de la résidence. En outre, le bail commercial entoure la répartition des charges entre les parties. Des loyers seront reversés à l’investisseur et une valorisation de l’immobilier pourra s’opérer. Sur certains biens immobiliers neufs, la TVA est rattrapable et la fiscalité est intéressante sur les revenus locatifs reçus. Dans le cadre d’un achat en résidence de services administrée, vous n’avez pas à vous occuper de la CFE qui est réglée par le gestionnaire.
En revanche, il y a des contraintes, notamment le fait que le propriétaire n’a pas l’autorisation d’habiter le bien acheté, contrairement à un investissement immobilier classique. Il est important de choisir le projet avec discernement. Toutefois, en résidence de tourisme, vous avez la possibilité d’obtenir, pour un bail commercial, la possibilité de passer des vacances dans l’ensemble des résidences du groupe du gestionnaire.
La fiscalité en LMNP
Les revenus provenant de la location meublée non professionnelle sont soumis aux impôts et estimés comme des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Toutefois, il est possible de choisir entre deux régimes d’impôts dans le cas où les revenus sont inférieurs à 32 000 €.
Ainsi, il y a le régime micro-BIC. Dans le cadre de ce régime, les revenus de la location meublée sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Quand les recettes sont inférieures à 72 600 € par an par défaut, les revenus sont soumis à l’impôt dans la catégorie des micro-BIC en fonction du barème évolutif de l’impôt sur le revenu après exonération forfaitaire de 50%. Les prélèvements sociaux de 17,2% sont ensuite rajoutés.
Il y a également le régime réel simplifié en loueur meublé non professionnel qui s’inflige pour les recettes plus élevées que 72 600 € depuis l’année 2020. Dans le cas où les recettes sont inférieures à 72 600 €, le loueur meublé souhaitant se déclarer au régime réel sera obligé de procéder à la déclaration de son activité en adressant le formulaire POi au greffe du tribunal dans le but d’obtenir un numéro Siret et en informer l’administration fiscale. Le régime réel simplifié est obligatoire pour les loueurs ayant des recettes annuelles imposables qui se trouvent entre 72 600 € et 247 000 €. Ce régime fiscal entraîne l’abattement de l’ensemble des recettes de l’ensemble des charges. Il sera essentiel de tenir une comptabilité puisque des charges sont déductibles, notamment les frais de notaire, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’amortissement du bien et des travaux ainsi que les assurances. Les biens immobiliers achetés en régime LMNP sont assimilés dans l’assiette de l’ISF.
Est-ce possible de revendre le bien en LMNP ?
Effectivement, il est possible de procéder à la revente du bien en LMNP. Il y a des professionnels particularisés dans ce genre d’opérations. Au cours de la revente, la plus-value profitera d’une exonération à compter de la cinquième détention.
